해외 교포의 본국 부동산 매매

본국 부동산 투자에 대한 관심이 날로 높아지고 있다.
건설교통부에 따르면 지난 2분기중 외국인 취득 토지는 6,052억원(811건)에 약 66만여평. 1분기 대비 건수로는 25%, 금액으로는 90% 각각 늘어난 수치다.

취득 신분별로는 재미 동포가 전체 면적의 44%의 땅을 2,874억원(48%)에 취득해 가장 높은 비율을 차지했다.

LA 총영사관의 서진욱 영사는 “본국에 소유하고 있는 부동산 처분 또는 본국 부동산 투자에 대한 문의는 항상 많다”며 “각종 신고사항이나 세금, 외환 등에 관한 문의가 대다수”라고 말했다.

베테랑 투자부동산의 박종우 이사는 “미국, 한국 모두 금리는 떨어지고 증시는 맥을 못추면서 관심이 부동산으로 쏠리고 있지만 지리적 격차가 있으므로 처음부터 본인이 직접나서 꼼꼼히 살피고 투자에 임해야 한다”고 설명했다.

박이사는 “아직까지도 시민권자의 본국 부동산 취득이 안되는줄 알고 있는 경우가 많지만 제대로 신고만 하면 문제될 것이 아무도 없다”며 “양국 시장상황이나 관련 법규를 제대로 아는 브로커를 신중하게 선택해야 한다”고 조언했다.

LA총영사관이 최근 내놓은 ‘재외동포의 한국 부동산 취득, 보유, 처분 및 상속 안내서’를
주요 항목별로 간추려 본다.

◆본국 부동산 취득절차.
98년 6월 개정된 외국인 토지법에 따라 미국 시민권을 가진 재외동포의 부동산 취득에 대한 제한은 군사시설, 문화재 보호구역 등 일부를 제외하고는 없어졌다.

시민권자의 경우 입국전에 여권 또는 국적증서 사본(시민권 사본)과 주소증명서류(관공서 발급 또는 공증필요)와 본인이 직접 갈 수 없는 경우에는 위임장을 준비해야 한다.

부동산 매입 계약서에 서명후에는 일단 외국인 토지법에 의한 토지취득 신고를 해야한다. 일반 매매계약시 계약일(또는 잔금지급일)부터 60일 이내에 토지소재지 시, 군, 구청에 신고한다. 단, 상속에 따른 취득의 경우 신고기한은 6개월이다.

신고 불이행시에는 300만원 이하의 과태료가 부과된다.
다음으로 필요한 것이 외국환 거래법에 따른 투자자금 유입신고.
외국으로부터 송금 또는 직접 반입한 자금으로 부동산, 담보권, 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우 외국환은행장에 신고해야 한다. 그러나 한국내 원화자금등 한국에서 발생된 자금으로 취득시에는 별도 외환신고는 필요없다.

다음으로 부동산 등기용 등록번호를 발급받아야 한다. 그러나 한국내 거소신고를 한 동포의 경우에는 국내거소 신고번호를 사용할 수 있으며 ‘미시민권자의 거주증명 및 서명확인서’를 본국 공증인에게 받아두면 여러모로 편리하게 사용할 수 있다.

마지막으로 소유권 이전등기를 해야 하는데 본국 부동산 등기법에 따르면 등기는 당사자의 서면신청으로만 할 수 있으며 신청자는 반드시 등기소에 출석해야 한다. 대리인이 출석하는 경우에는 대리인에게 등기신청을 위임한다는 위임장(공증을 하는 것이 안전함)을 준비해야 한다.

영주권자의 경우 토지취득 별도 신고는 필요없지만 부동산 등기용 등록번호를 서울지방법원 등기과에서 받거나 종전 주민등록번호(말소된 주민등록등본 첨부)를 사용할 수 있다.

◆임대사업 등록.
2채 이상의 주택을 매입하는 경우 임대사업자등록을 하면 등록세, 취득세를 감면받을 수 있다. 단, 감면내용은 지방자치단체별로 다르기 때문에 해당 주택소재지 행정관청의 세무과에 확인해야 한다.

이와 함께 관할 세무서 납세서비스센터에 사업자등록도 해야한다.
그러나 매입임대주택은 3년, 건설임대주택은 5년간 매각이 제한되며 불가피한 사유로 매각시에는 관할관청의 허가를 받아야 한다.
임대소득은 소득세 등 납세절차가 끝난후 지급신고만으로 송금이 가능하나 예외적 반출인 경우 한국은행장의 허가가 필요하다.
또한 등록하지 않은 개인사업자가 소득을 반출하는 경우에도 납세절차가 끝난 후 한국은행장의 허가를 받아야 한다.

◆계약시 살필 사항들.
우선 법원등기소에서 등기부등본을 열람해 취득할 부동산과 소유자의 일치여부, 담보권 설정 등을 확인해야 한다. 또한 해당 시, 군, 구청의 건축물관리대장과 토지대장에 나온 해당 부동산의 일반사항도 살펴봐야 한다.

계약서에 서명하기 전에는 계약 당사자의 본인여부와 계약서에 명기된 부동산 내용을 확인하고 등기부등본에 저당권, 압류 등이 있을 경우 향후 처리방법을 서면으로 약정하는 것이 좋다.

또한 계약기간동안 본국에 머무를 수 없는 경우 잔금지급일 이전에 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 문제발생에 대비한 약정사항도 포함시키는 것이 좋다.

◆부동산 처분.
매입과 같이 여권, 국적증서사본, 주소증명서류, 번역문, 위임시 위임장 등이 필요하다.

양도시 거래내용을 관할세무서장에게 신고해야 하며 세무서장이 발급하는 부동산 양도신고 확인서를 등기소에 제출해야 소유권을 이전할 수 있다.

매도자 본인이 직접 하는 것이 원칙이나 위임장을 가진 대리인도 부동산 양도신고 확인서를 발급받을 수 있다.

등기신청서에 첨부하는 서류들이 외국어로 되어 있으면 모두 번역문을 첨부해야 하며 번역인의 성명 및 주소, 서명이 필요하지만 번역인의 자격제한이나 공증은 필요없다.

◆본국 부동산 매각자금의 반출.
부동산 취득시점이 외국국적 취득시점 이전인 경우 지정거래 외국환 은행에 재외동포 재산반출 신청서, 여권, 국적취득확인서, 부동산 매각자금 확인서 등을 제출후 송금하거나 해외이주자계정에 예치후 송금할 수 있다.

외국국적을 취득한 후 부동산을 취득한 경우 매각자금 반출은 외국환 은행에 지급신청서, 부동산취득신고필증, 매매계약서, 부동산매각자금 확인서 또는 세금납부 영수증 등을 제출하고 송금할 수 있다.

반출한도는 올해 1월부터 없어졌으며 부동산 처분으로 얻은 소득에 대해서는 양도소득세 및 주민세가 부과된다.
취득시 신고를 하지 않은 부동산의 매각대금 반출시에는 한국은행장의 허가를 받아야 한다.

◆재산 상속.
상속(또는 증여)은 내외국인에 대한 구별이 없으므로 영주권자 또는 시민권자도 당연히 받을 수 있다. 다만 비거주자(대한민국안에 주소 또는 거소를 두지 않은 자)가 거주자로부터 재산을 상속받은 경우에는 외국환 거래법에 따라 신고해야 한다. 이후 확인받은 사항을 한국은행 외환심사과에 제출하여 재산 해외반출 확인을 받은 후 반출할 수 있다.

(중앙일보)